Déclarer une location de vacances en Valais : guide 2026

3,8 % est le taux spécial applicable aux prestations d'hébergement en Suisse depuis le 1er janvier 2024, avec une application prévue jusqu'au 31 décembre 2027. Une location de vacances en Valais doit donc être déclarée comme un rendement immobilier, tout en faisant l'objet d'une analyse TVA distincte.

À Martigny, le cas se présente souvent ainsi : un appartement est occupé par son propriétaire pendant quelques semaines, puis loué à des touristes pour des séjours à la semaine. Les relevés de réservation arrivent, les versements bancaires sont regroupés, les frais de ménage sont payés séparément et la déclaration d'impôt approche. Le risque ne vient pas seulement d'un oubli. Il vient surtout d'un classement incorrect des revenus et d'un dossier qui ne permet pas de distinguer l'usage privé, la location résidentielle et l'hébergement touristique.

La déclaration valaisanne et l'éventuel décompte TVA ne répondent pas exactement à la même logique. Le propriétaire doit déclarer ses revenus immobiliers selon les règles fiscales valaisannes, puis vérifier si l'activité d'hébergement constitue une prestation imposable à la TVA. Les deux volets doivent rester cohérents, sans être confondus.

Table des matières

Distinguer location résidentielle et location de vacances

La première question n'est pas « quel montant a été versé sur le compte bancaire ? ». Il faut d'abord déterminer ce qui a été loué, pour quelle durée et dans quel cadre.

Un bail résidentiel classique porte sur la mise à disposition d'un logement pour constituer le domicile de l'occupant. Une location à la semaine d'un appartement valaisan à des touristes répond à une autre logique. Elle relève de l'hébergement de courte durée, même si le bien est un appartement ordinaire, même s'il est meublé de manière simple et même si aucun service hôtelier élaboré n'est proposé.

L'Administration fédérale des contributions traite la location d'une habitation de vacances comme une prestation d'hébergement soumise à la TVA, y compris lorsque le logement est meublé ou non meublé. Le document officiel de l'Administration fédérale des contributions sur les principes de la TVA indique aussi que le taux spécial d'hébergement est de 3,8 % depuis le 1er janvier 2024, avec une application prévue jusqu'au 31 décembre 2027.

Le critère pratique est la réalité de l'occupation

Pour un appartement situé à Martigny, dans une station ou dans une commune touristique du Valais, la qualification dépend notamment de la destination concrète des séjours. Un logement loué à un ménage pour une occupation durable ne se traite pas comme un appartement proposé successivement à des visiteurs de passage.

Le dossier doit donc permettre de répondre à plusieurs questions :

La fiscalité du logement utilisé personnellement doit aussi être séparée de celle des périodes louées. Un chalet occupé par son propriétaire pendant certaines semaines peut relever de la valeur locative pour cette utilisation, tandis que les périodes louées génèrent des rendements immobiliers. Les principes applicables à une résidence secondaire en Valais sont présentés dans ce guide consacré à la déclaration d'impôt d'une résidence secondaire.

Règle pratique : un même bien peut cumuler usage privé, rendement immobilier et activité d'hébergement. Le calendrier d'occupation est le document qui permet de démontrer cette ventilation.

La qualification fiscale ne dépend pas du domicile du propriétaire. Pour une prestation liée à un immeuble, le lieu de la prestation est celui où se trouve l'immeuble. Un bien valaisan loué à des hôtes étrangers reste donc rattaché au cadre suisse applicable à l'immeuble pour l'analyse TVA.

Déclarer les revenus locatifs sur la feuille officielle

Une fois la qualification établie, le propriétaire doit reporter les revenus dans la déclaration d'impôt valaisanne comme rendements immobiliers. Les instructions fiscales valaisannes précisent que les revenus provenant de locations à l'année ou pour des périodes limitées doivent être déclarés dans cette catégorie. Elles distinguent aussi les logements de vacances utilisés par leur propriétaire, qui relèvent de la valeur locative selon les principes applicables aux logements ordinaires. La documentation fiscale officielle du canton du Valais constitue le point de départ pour remplir les rubriques concernées.

Un homme remplit sa déclaration de revenus immobiliers en travaillant sur des documents financiers à son bureau.

Commencer par le revenu brut

Le montant à déclarer n'est pas nécessairement celui qui arrive sur le compte bancaire. Une plateforme ou un intermédiaire peut retenir une commission avant le versement. Le propriétaire doit alors reconstituer le rendement brut, puis traiter les frais selon les rubriques de déduction admises.

Les instructions fiscales 2025 indiquent que les revenus immobiliers sont inscrits pour leur montant brut, avec les déductions prévues dans les rubriques correspondantes. Cette règle est rappelée dans les informations de l'Administration fédérale des contributions sur la TVA, qui traite également du rapprochement des données liées aux activités imposables.

Pour chaque période louée, le dossier devrait contenir :

  1. Le montant facturé à l'hôte, avant déduction des commissions ou frais retenus.
  2. La période du séjour, avec les dates d'arrivée et de départ.
  3. Les charges récupérées, lorsqu'elles sont facturées séparément.
  4. Les encaissements effectivement reçus, rapprochés du relevé bancaire.
  5. Les frais liés à l'exploitation, documentés par des factures.

Séparer les frais et l'usage privé

Les dépenses ne sont pas toutes traitées de la même manière. Les frais d'entretien, de réparation, d'assurance, d'administration, les intérêts et les travaux doivent être examinés selon leur nature et selon la part du bien affectée à la location ou à l'usage personnel. Une facture concernant uniquement la période locative ne se présente pas comme une dépense mixte liée à l'ensemble du logement.

Le propriétaire doit également éviter de déduire automatiquement tous les frais supportés pendant l'année. Les dépenses privées, les améliorations qui ne correspondent pas à un entretien courant et les charges insuffisamment documentées peuvent recevoir un traitement différent. La déclaration doit rester cohérente avec le calendrier d'occupation et avec la répartition entre usage privé et location.

La déclaration fiscale demande une ventilation justifiée, pas une simple soustraction entre les versements reçus et les dépenses payées.

Le travail devient plus fiable lorsque le propriétaire prépare un tableau par immeuble avant de remplir la feuille officielle. L'adresse du bien, les périodes louées, les périodes d'occupation personnelle, les recettes brutes et les charges y sont reportées séparément. Cette méthode évite de mélanger un chalet de station avec un appartement loué à l'année ou avec les dépenses privées du ménage.

Gérer l'obligation TVA pour les prestations d'hébergement

À Martigny, un appartement loué à l'année et un logement proposé à la semaine ne suivent pas la même logique fiscale. Le premier relève en principe d'un bail résidentiel exonéré de TVA. Le second constitue généralement une prestation d'hébergement lorsqu'il est mis à disposition d'hôtes qui n'y établissent pas leur domicile civil. La publication officielle de l'Administration fédérale des contributions sur les prestations d'hébergement inclut notamment la location d'appartements et de chambres destinés à l'hébergement dans les prestations imposables.

La durée du séjour reste un indice utile pour qualifier la relation. Elle ne suffit toutefois pas à elle seule. Il faut aussi examiner la manière dont le logement est proposé, la nature de la clientèle, les services compris et l'existence d'une véritable occupation comme domicile.

Vérifier d'abord l'assujettissement

L'obligation de s'assujettir à la TVA dépend notamment du chiffre d'affaires déterminant provenant des prestations imposables. Une entreprise suisse est libérée de l'assujettissement lorsque ce chiffre d'affaires annuel reste inférieur à 100 000 CHF en 2025, selon la publication officielle de l'Administration fédérale des contributions sur les impôts en vigueur.

Ce seuil ne se mesure pas sur le revenu immobilier net de la déclaration fiscale. Les intérêts hypothécaires, les travaux et les frais d'exploitation peuvent réduire le revenu imposable, mais ils ne transforment pas automatiquement le chiffre d'affaires TVA en résultat net. Le propriétaire doit donc séparer les deux analyses.

Le contrôle porte notamment sur :

Cette qualification est particulièrement importante pour un bien valaisan loué durant les vacances, puis occupé personnellement ou loué à l'année pendant le reste de l'exercice.

Choisir le bon taux et le bon régime

Dans le régime TVA ordinaire, le taux spécial appliqué aux prestations d'hébergement est de 3,8 % en 2025. Il concerne l'hôtellerie et la parahôtellerie, y compris la location d'appartements de vacances. Les taux officiels de la TVA suisse permettent de vérifier le taux applicable. Un petit-déjeuner intégré à la prestation peut suivre cette qualification, y compris lorsqu'il apparaît séparément sur la facture.

Pour la période 2024 à 2027, ce taux spécial doit être distingué de la méthode des taux de la dette fiscale nette. Pour la rubrique « appartements de vacances : location », le taux prévu est de 2,1 % en 2025, selon la publication officielle relative aux changements des taux de dette fiscale nette.

Le 3,8 % correspond au régime ordinaire. Le 2,1 % correspond à une méthode de décompte soumise à ses propres conditions. Ces taux ne doivent donc pas être choisis selon le taux le plus bas. Il faut d'abord confirmer l'assujettissement, l'autorisation éventuelle d'utiliser la dette fiscale nette et le traitement des prestations incluses.

La page consacrée au décompte TVA peut aider à préparer les pièces et les informations nécessaires. Depuis le 1er janvier 2025, le décompte TVA en ligne est obligatoire en Suisse, selon les indications officielles de l'Administration fédérale des contributions. Les recettes, factures et décomptes doivent être classés de façon à justifier le régime retenu et les montants déclarés.

Construire un dossier fiscal traçable et complet

Un dossier solide commence par un tableau distinct pour chaque bien. Pour un appartement loué à la semaine dans la région de Martigny ou pour un chalet en station, le propriétaire doit pouvoir suivre l'activité mois après mois, et non reconstituer toute l'année au moment de la déclaration.

Le tableau devrait contenir l'adresse valaisanne du bien, les périodes d'occupation personnelle, les nuitées louées, le prix par nuit, les charges récupérées, les frais d'exploitation, les intérêts et les travaux. Les montants doivent ensuite être rapprochés des relevés bancaires et des relevés de réservation disponibles.

Les contrôles mensuels qui évitent les écarts

Trois contrôles simples permettent de repérer rapidement une incohérence :

Ces contrôles ne remplacent pas la déclaration fiscale. Ils évitent toutefois de découvrir trop tard qu'une période a été oubliée, qu'un versement a été comptabilisé net ou qu'un séjour annulé figure encore comme une recette.

Le propriétaire doit conserver les documents qui expliquent les chiffres :

Aligner les données fiscales et statistiques

La statistique fédérale de la parahôtellerie porte notamment sur les logements de vacances exploités commercialement. L'Office fédéral de la statistique utilise des informations provenant des communes, des offices du tourisme et des plateformes de réservation dans le registre PASTA. La cohérence entre le calendrier d'occupation, les nuitées annoncées localement et les revenus déclarés devient donc un élément pratique du dossier.

En 2023, la Suisse comptait 28 600 logements de vacances exploités commercialement, représentant 137 180 lits. Ces logements ont généré 7,2 millions de nuitées, soit 41,1 % des nuitées de la parahôtellerie, selon les données de l'Office fédéral de la statistique.

Ces données nationales ne déterminent pas le montant d'impôt d'un propriétaire valaisan. Elles montrent toutefois pourquoi la traçabilité des nuitées et des périodes louées n'est pas une formalité secondaire. Un dossier qui présente des chiffres fiscaux incompatibles avec les informations d'exploitation peut entraîner des demandes de clarification.

Éviter les erreurs fréquentes de déclaration

Une plateforme de réservation fournit des données, pas une déclaration fiscale prête à déposer. Le relevé reçu peut être utile, mais il ne reprend pas nécessairement les éléments attendus dans la déclaration valaisanne ni dans un décompte TVA.

L'erreur la plus courante consiste à déclarer uniquement le montant arrivé sur le compte bancaire. Une commission ou des frais peuvent avoir été déduits avant le versement. Le propriétaire doit donc partir de la recette brute indiquée dans le relevé, puis traiter séparément chaque frais selon sa nature et son traitement fiscal.

Les confusions qui reviennent le plus souvent

Mélanger l'usage privé et les séjours loués rend la ventilation des charges difficile à défendre. Le calendrier doit distinguer les périodes occupées par le propriétaire, louées à des hôtes et restées indisponibles. Sans cette séparation, la part déductible des frais repose sur une estimation fragile.

Traiter une location de vacances comme un bail résidentiel peut conduire à écarter l'examen de la TVA. Un bail d'habitation et une prestation d'hébergement ne suivent pas la même logique fiscale. La location touristique doit être analysée avec les services réellement proposés aux hôtes, notamment la durée du séjour et les prestations associées.

Confondre le taux ordinaire d'hébergement et le taux de dette fiscale nette conduit à appliquer un pourcentage sans vérifier le régime choisi ni les conditions qui l'autorisent. Le taux spécial de 3,8 % en 2025 et le taux de dette fiscale nette de 2,1 % en 2025 correspondent à des mécanismes différents, comme le précise l'Administration fédérale des contributions dans ses indications sur la dette fiscale nette.

Oublier les prestations complémentaires fausse la qualification de l'activité. Le nettoyage obligatoire, le linge, l'accueil ou le petit-déjeuner doivent apparaître clairement dans les documents contractuels et comptables. Le nom donné à l'annonce ne suffit pas pour déterminer le traitement fiscal.

Une réservation confirmée ne constitue pas une comptabilité. Le propriétaire reste responsable du classement, du montant brut, des périodes concernées et des justificatifs correspondants.

Contrôlez aussi l'année fiscale visée. Les taux, les modalités de décompte et les instructions peuvent évoluer. Pour le bouclement, utilisez les règles applicables à l'année concernée et conservez la version des documents officiels consultés.

Quand faire appel à un fiduciaire pour votre déclaration

L'intervention d'une fiduciaire devient pertinente lorsque plusieurs éléments se croisent : un bien utilisé personnellement, des locations à la semaine, des travaux, des intérêts hypothécaires, des prestations d'hébergement et un éventuel assujettissement TVA. Dans ce contexte, la difficulté ne consiste pas uniquement à remplir une rubrique. Il faut établir une chaîne de preuves entre l'occupation, le revenu brut, les frais et les montants déclarés.

Un dossier peut être préparé avec une organisation interne rigoureuse. La fiduciaire intervient alors pour contrôler la qualification, vérifier la ventilation et rapprocher les données fiscales avec les flux bancaires. Ce travail est particulièrement utile lorsque plusieurs biens sont situés dans le Valais ou lorsque le propriétaire réside hors du canton.

Ce qui doit être examiné avant le rendez-vous

Le propriétaire gagne du temps en réunissant :

La fiscalité et les impôts en Valais doivent être examinés dans leur ensemble. Le rendement immobilier déclaré, la valeur locative liée à l'usage personnel et l'éventuelle TVA ne doivent pas être isolés dans trois fichiers sans rapprochement.

Pour un propriétaire de Martigny, le choix entre une gestion autonome et un mandat fiduciaire dépend de la complexité du dossier, du nombre de biens et de la capacité à tenir les justificatifs pendant l'exercice. Une situation simple peut être préparée avec un tableau clair. Une situation mixte, avec usage privé, locations touristiques et services complémentaires, mérite un examen avant le bouclement.

La fiduciaire à Martigny peut notamment intervenir sur la déclaration fiscale, les rendements immobiliers, la concordance des recettes et les obligations TVA. Le rendez-vous doit servir à déterminer le traitement applicable au dossier concret, sans appliquer automatiquement une méthode utilisée pour un autre bien.

Les propriétaires du Valais romand qui souhaitent déclarer une location de vacances en Valais peuvent prendre rendez-vous en ligne ou appeler le 079 767 01 07 pour faire contrôler leur calendrier d'occupation, leurs recettes brutes, leurs frais déductibles et leur éventuelle obligation TVA.

LM-FIC Sàrl accompagne les propriétaires, indépendants et particuliers dans la préparation de leur déclaration fiscale valaisanne, le contrôle des rendements immobiliers et les décomptes TVA liés à l'hébergement. Pour organiser un dossier complet avant le bouclement, consultez LM-FIC Sàrl ou appelez le 079 767 01 07.

Les taux et montants mentionnés sont ceux en vigueur à la date de publication. Ils font l'objet d'adaptations régulières : nous vérifions les valeurs applicables à votre situation lors du rendez-vous.

octobre 7, 2026 Conseils fiduciaires Lorik Murisier déclaration impôt valais, fiduciaire Martigny, location vacances Valais, revenu locatif Suisse, TVA hébergement Suisse